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“双限”持续蔓延 该如何看待这些城市

   日期:2020-02-13     来源:互联网    作者:admin    浏览:0    评论:0    
核心提示:  从现阶段限购的政策来看,限购的城市可以分为以下四种类型:  类型一:全市范围全面限购,包含市区和

 从现阶段限购的政策来看,限购的城市可以分为以下四种类型:

 类型一:全市范围全面限购,包含市区和辖区,包含:上海、北京、广州、深圳、南京、武汉、杭州、苏州、东莞、珠海、厦门、无锡、青岛等等;

 此类城市多为一线城市,或是经济发展良好的强二线城市,由于房地产市场供求稳健,价格上涨过快,因此在早期就被列入了限购限贷的名单,近期“双限”政策进一步加码,例如北京2016出台政策为非普通住宅二套房首付70%,2017年3月现调整为80%。

 类型二:仅市区或部分市区范围限购,辖区不限购,包含:

 ●天津(市内六区和武清区,除滨海新区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、宝坻区、宁河区、静海区、蓟州区)

 ●合肥(市区范围内,不包含肥东县、肥西县、长丰县、庐江县、巢湖市)

 ●成都(环线以内区域,除都江堰市、崇州市、邛崃市、简阳市、青白江区、彭州区、新津县、蒲江县、大邑县、金堂县)

 ●郑州(市五区和郑东新区,除高新技术开发区、经开区、上街区、巩义市、荥阳市、新密市、新郑市、登封市、中牟县)

 ●南昌(市区范围内,除九龙湖、儒乐湖新城)

 ●赣州(市区部分区域,除瑞金市、南康区、赣县区、信丰县、大余县、上犹县、崇义县、安远县、龙南县、定南县、全南县、宁都县、于都县、兴国县、会昌县、寻乌县、石城县)

 ●济南(市六区,除平阴县、济阳县、商河县)

 ●西安(市六区,除霸桥区、临潼区、阎良区、周至县、高陵县、蓝田县、户县)

 ●福州(市五区,除连江县、罗源县、闽清县、闽候县、永泰县、平潭县)

 此类城市中的部分区域价格上涨过快,因此提前被纳入“双限”列表。而部分非限购区域现阶段价格涨幅小,一但涨幅过大就可能加入限购行列,例如南京的六合区、高淳区、溧水区受到中心区域的倒逼,导致投资外溢需求增大,带动价格大涨,从而引发限购限贷;而对于城市重点发展区域,需要稳定的市场环境,来引导人口和产业的发展,所以短期内限购可能性较小,如南昌九龙湖。

 类型三:核心城市限购的同时,带动周边中小城市或区域限购,包含:

 ●上海周边:昆山、太仓、嘉兴

 ●北京周边:保定市(市区、涞水县、涿州市)、张家口市(怀来、崇礼)、廊坊(霸州、固安、北三县限购)、石家庄(市区)

 核心城市周边的三四线城市,由于外溢型投资需求的激增,导致房价快速上涨,而自身基本面支撑力不足,调控的目的可理解为对市场泡沫的挤压,例如,北京周边的崇礼、怀来等。

 类型四:核心城市限购,但周边中小城市尚未开始限购,包含:

 ●上海周边:启东、海门

 ●北京周边:保定市(高碑店)、廊坊(市区、永清)

 ●广深周边:惠州、中山

 未限购的区域近期是否有限购的可能性?

 自2010年开始,中国楼市从限购到取消限购再到重回限购,在政策上已经走过一个来回。如今一众城市又重回限购行列。随着政府限购的不断升级,类型4(核心城市限购,但周边中小城市尚未开始限购)的城市是否近期会加入限购限贷行列?

 从各地集中全面出台政策看,限购政策的目的是为了调控量价涨幅高的或者投资客户大于地缘性客户的区域,从而抑制楼市泡沫,被限购区域可分为以下两种类型:

 ●第一类:省会城市限购从严,随之带动省内其他城市限购,例如赣州、阜阳等量价涨幅比较高的城市,因南昌、合肥的限购从严,而被卷入“双限”风潮;这类城市人口基数大,需求旺盛,且房价涨幅过快;

 ●第二类:同属核心城市的“卫星城”,这些城市有一个共同点就是从地理位置上看,多为环上海、北京以及深圳周边的三、四线城市,其次这些城市投资需求表现活跃,房价增幅过快。例如北京以南的固安、涿州、北京以西的怀来、崇礼等,都为环一线的三四线城市,有交通线路的延伸和客户外溢的投资需求表象,促使其房价的上涨。

 因此,类似上述两种类型的城市都有可能出台各类版本的限购措施。例如高碑店、永清、廊坊市区作为廊坊内为数不多的非限购区域,其房价近期上升明显,成为了投资客的最佳选择区域之一,近期限购的可能性比较大。同类型的还包括上海周边的启东、海门,以及惠州、中山的临深片区,近期都将可能列入限购列表。

 已限购城市在解除限购令后是否将会影响其房地产市场?

 “限购令”实则为地方政府“救市”措施,在刺激房地产市场复苏与好转过程中起到了一定的作用,但是这些政策对部分城市来讲只是短期的“猛药”,而在政策解除后或许不利于其未来的房地产市场发展。(“限购令”对某些城市来说可能是“救市”吧)

 这其中,限购的城市会面临两个市场的走势:

 ●第一类为基本面比较好的城市或区域,包括其房地产市场量价稳定,有大量住房需求且以地缘性客户为主,未来随着限购的放开,市场或将重回上升的轨道。这些城市往往是楼市泡沫比较小的核心一二线城市,因其城市经济发达,人口密度大,城市配套完善,所以会有大量的住房需求,例如上海、北京、深圳等城市,其次,也包含一些经济快速发展、人口基数较大的城市,例如合肥、武汉、成都等;

 ●第二类为基本面较弱的区域,这些区域并非存在较完善的基本配套,其仅仅是因为城市的发展概念(例如冬奥会等)以及交通线路的延伸,从而增加了核心城市的外溢性投资需求,例如怀来。在限购解除后,这些城市未来的楼市发展或将面临“寒冬”。

 随着分类调控、因城施策成为未来房地产市场的主流基调,调控也将更加密集与常态化。此轮调控的背景伴有一定的市场因素和较为浓厚的“政治”色彩,接下来限购城市的市场走向如何,我们将继续保持关注,而对可能限购但未限购城市及“双限”可能“药力过猛”的城市的日后表现,我们也拭目以待。

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