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融信发布2016年财报 超强融资才是房企正确玩法

   日期:2020-02-12     来源:互联网    作者:admin    浏览:0    评论:0    
核心提示:  一直以来,闽系房企以高周转的模式而著称标签。  周转率要高,最佳方式就是要“快”,也就是要做到快

 一直以来,闽系房企以高周转的模式而著称标签。

 周转率要高,最佳方式就是要“快”,也就是要做到快速周转、高效开发,实现项目定位精准、产品标准化、管理标准化、供方资源战略化,而这要求企业需要将具体财务指标分解到运营、拿地和开盘,持续不断提升企业的经营效率。

 即使是在白银时代,在不少企业人士看来,伴随集中度加剧,依然只有可持续的高周转和强有力的资本运作才能保证开发商的相对稳健的高成长。显然闽系房企对此十分擅长,而在闽系房企中,去年备受瞩目的融信更是这样。

 销售增长超100% 超额完成目标

 3月21日,融信中国公布了2016全年业绩。报告显示,公司全年合同销售金额246亿元,同比增长106.8%,销售面积140.00万平方米,同比116%。

 2016年,公司在长三角一二线城市市场占有率持续扩大,合约销售金额及已售总建筑面积分别较上年同期分别上升106.8%及116.3%,超额完成了240亿元的销售目标。

 放在2016年整个房地产市场中看,全国实现商品房销售面积15.73亿平方米,同比增长22.5%;实现商品房销售金额11.76万亿元,同比增长34.8%,销售额、销售面积均创历史新高,融信的销量实现超100%的增幅,在上市房企中表现亮眼。

 特别是在行业普遍增收不增利的情况下,融信中国实现营业收入114亿元,实现净利润17亿元,分别比2015年增长53.4%和21%。

 基于2016年的良好表现,融信提出,2017年合同销售金额目标设定在325亿元。

 资产负债率77% 偿债能力提升

 融信2016财报显示,2016年公司负债总额394亿元,2016年公司资产负债率77%,较去年同期下降8个百分点。

 据《证券日报》报道,目前全国132家公司资产负债率超70%,房地产行业平均值直逼80%。相对而言,融信的资产负债率水平低于行业平均水平,但其偿债能力相对较强。

 就融资而言,融信在2014年实现的金融与实业跨界合作平台,使得其不会对某一类融资渠道依赖度过高,能均衡风险。《每日经济新闻》了解到,上述平台主要为融信拓展了包括国内公司债、境外美元优先票据及购房尾款资产支持证券等多种融资渠道。

 而企业处理债务能力的高低与企业的融资能力、现金流情况、债务结构等密不可分。

 年报数据显示,融信2016年的平均融资成本已有年初的10.5%下降至年末的6.8%,其中ABS年利率最低仅为4.8%。期间融信成功发行了98亿公司债券,2016年在香港成功发行4亿美元优先票据。由此可见,在2016年债券、基金等融资渠道进一步严控的情况下,融信受到本轮调控的冲击相对较弱,融资能力优势凸显。

 对与这类房企来说,即使借入负债,负债率受到影响的程度也相对较弱。况且这类企业项目较多,现金流入基本稳定。数据显示,融信的在手现金已由2015年末38亿元上升至2016年末167亿元。

 值得一提的是,受到融资环境变化的推动,融信主动对长短期、高低利率债务进行调整。2016年其短期借款与长期借款的比例分别占总借款的比例为20%及80%。其中,融信在国内发行的所有公司债券均用于置换高成本的信托及其他非标融资品种。

 数据显示,去年融信已置换信托贷款总数约人民币149亿元,共计节约了4亿元的利息支出。除此之外,受益于流动负债增长趋缓乃逐步下降,代表融信短期偿债能力的流动比率和速动比率指标亦得到了有效优化。流动比率为2.11倍,较2015年上升56.4%,速动比率仍维持平稳,货币资金稳步增加,融信短期内变现偿债能力再度得到提升。

轻资产加码布局长三角土地价值增长可观

 在规模房企之战中,融信依靠的不是高杠杆的突进,而是善用资源的轻资产运作,之前,融信在多个场合提到公司在项目拓展上坚持“轻资产”的合作开发策略,这从去年摘牌的大宗土地基本都是和一线开发商合作共同取得就可以看出。

 截止2016年12月末,融信在不同城市已拿地21幅,新增总建筑面积为527万平方米,公司按权益所占261万平方米,权益部分土地款约246亿元。

 实际上,相较土地款的绝对值而言,更值得注意的是这批土地的溢价能力。

 2015年融信土地的增值率约56.2%,而当年的布局重点仍在福州。2016年融信开始围绕核心一二线城市形成“1+N”优势布局,其中1指核心一二线城市,N指环绕核心城市的卫星城,相较而言杭州、上海、南京等城市的土地增值率更高。

 而数据显示,目前融信持有的土地储备建筑面积超过1058万平方米,已有超过81%货值位于一二线城市核心区域。

 值得一提的是,融信虽然大手笔进入长三角,但平均拿地成本并未过高。截止去年年底,融信的平均土地储备成本仅为8650元/平方米。以融信重仓布局的杭州为例,公司竞得的土地平均溢价率仅在27%。

 “相对优质及较低成本的土地储备为未来较高的利润率提供了有效支持,公司目前拥有的土地储备足够支撑未来二至三年的开发。”融信执行董事兼副总裁林峻岭表示。

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